주택임대사업자 세제혜택 및 비과세 특례

*2020년 2월 작성된 포스팅입니다

(710부동산 대책 내용 미포함)

 

 

정부는 2017년 12월 23일

'임대주택등록활성화방안'을 발표하고

월세 등 임대소득에 대한 과세를

본격적으로 시행하는 한편

주택임대사업에 대해 각종

세제지원제도를 마련하여 시행하였습니다

 

 

 

 

연간 2000만원 이하의 임대소득에 대하여

2018년 말까지 한시적으로 비과세하였고,

2019년부터 2000만원 이하의

주택임대소득을 포함하여

전체 주택임대소득에 대해 과세하되,

연 2000만원 이하의 경우에는

분리과세 또는 종합과세를

선택할 수 있도록 하였는데요.

 

여기에서, 과세기간 종료일 현재

(과세기간 중 주택을 양도한 경우는 양도일)

기준시가 9억원이하의 1주택만 소유하고 있으며

이를 임대하여 임대소득을 얻는다면

임대소득이 비과세됩니다.

 

또한 월세와의 형평성을 고려하여

전세보증금에 대하여도 과세를 하되,

1세대 3주택자의 전세보증금으로서

3억을 초과하는 경우에만

간주임대료(이자상당액)가 발생한 것으로 보아

임대소득을 계산하도록 하는데요,

이 경우 전용면적 40제곱미터 이하이고

기준시가 2억원 이하인 소형주택의 전세보증금은

2021년 말까지 비과세하도록 하였습니다

 

 

주택 임대사업자란?

 

 

주택임대사업자는 공동주택사업자가 아닌 자로서

민감임대주택을 1호 이상 취득하여

취득일로부터 60일 이내에

지방자치단체에 등록을 한 사람을 말합니다

 

민간임대주택의 유형은

단기민간임대주택(4년),

장기민간임대주택(8년),

공공지원민간임대주택으로 나누어집니다

 

주택임대사업자 등록신청은

사업자의 주소지 관할 지방자치단체에

임대사업자등록을 신청후

임대사업자등록증(신청후 3~10일 발급)을

첨부하여 사업자의 주소지 관할 세무서에

신청을 하여야 하는데요,

 

지방자치단체에 등록은 '선택'

관할 세무서에 신청은 '의무'입니다

 

2019년도 임대소득이 있는 사람은

반드시 사업자등록을 하여야 하며,

사업자등록을 하지 않는 경우는

수입금액의 0.2% 미등록가산세와

미신고소득에 대한

소득세 무신고가산세(20%) 및

납부지연가산세(1일 0.025%)가 부과되기 때문인데요

 

 

주택임대사업자의 세제혜택

 

 

주택임대사업자에 대하여 세제혜택을 보자면,

종합부동산세 합산배제,

양도소득세 계산시 주택수 합산배제,

임대소득세의 분리과세 허용 및

필요경비 및 기본공제우대,

취득세,재산세 감면 등 다양한 세제지원을 함으로써

임대주택의 공급을 촉진하고 있는데요

 

 

<주택임대사업자 취득세 감면>

 

 

임대사업자가 임대 목적으로

전용면적 85제곱미터 이하의 공동주택 또는

오피스텔을 최초로 분양받아

취득일로부터 60일 이내에

임대사업자로 등록하는 경우

공동주택 또는 오피스텔에 대해서는

지방세특례제한법 제 31조 제 1항에 의거 

2021년 12월 31일까지 취득세를 감면합니다

(취득세 200만 이상은 85% 감면)

 

단, 임대 외 목적으로 사용하거나

매각.증여하는 경우 및 임대의무기간,

단기의 경우 4년, 장기의 경우 8년 이내에 양도하거나

임대료 증액 제한 요건(5%)등을 위반하여

임대사업자 등록이 말소된 경우에는

지방세특례제한법 제 31조 제2항에 따라

 감면받은 취득세를 추징당할 수 있습니다

 

 

<주택임대사업자 재산세 감면>

 

 

주택임대사업자가 국내에서

전용면적 85제곱미터 이하의

임대용 공동주택 또는 오피스텔을

과세기준일 현재 2세대 이상

임대 목적으로 직접 사용하거나 다가구주택

(모든 호수의 전용면적 40제곱미터 이하인 경우로

공공지원 또는 장기(8년) 등록한 경우)을

임대 목적으로 직접 사용하는 경우

재산세를 2021년 12월 31일까지 감면하는데요,

 

다만 임대료 증액 제한 요건(5%)등을 위반하여

임대사업자 등록이 말소된 경우에는

(임대의무기간 이내에 양도는 추징사유에서 제외)

감면사유 소멸일부터 소급하여

5년이내에 감면된 재산세를 추징당할 수 있습니다

 

 

<주택임대사업자 장기보유특별공제 감면>

 

 

민가임대주택 양도소득세의 과세특례를 보면

거주자가 2022년 12월 31일까지

공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을

등록하여 아래 표와 같은 요건을 모두 충족하는 경우

그 주택(장기일반민간임대주택등)을 양도함으로써

발생하는 소득에 대하여 장기보유특별공제액을 계산할때

8년 이상은 50%(10년 이상은 70%)의 공제율을 적용합니다

 

또한 거주자 또는 비거주자가

민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택

또는 공공매입임대주택으로서 일정 요건을 충족하는주택을

6년 이상 임대한 후 양도하는 경우

그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는

장기보유 특별공제액을 계산할때

추가공제율을 더한 공제율을 적용합니다.

 

 

<장기일반민간주택 양도세 감면 특례>

 

 

장기일반민간임대주택 등 양도세 감면 과세특례조건을 보면

2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택 취득하고,

3개월 이내에 장기일반임대주택으로 등록하고,

 장기일반민간임대주택으로 등록후 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도한 때,

민간임대주택에 관한 특례법상 임대사업자로서

세법에 따른 사업자 등록을 한 거주자이고

전용면적 85제곱미터 이하(수도권 외 비도시지역 100제곱미터), 기

준시가 임대개시일 당시 6억원(비수도권 3억원)이하,

임대료 증액 제한 요건(5%)준수한 경우,

양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다.

 

임대주택사업자가 거주하는 주택에 대하여

1세대 1주택 비과세 특례를 살펴보면

임대주택으로 등록한 주택 외 거주용 1주택 보유자가

2년 이상 거주한 해당 주택을 양도할 경우

국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아

1세대 1주택 비과세를 적용하되

생애 한차례만 비과세합니다(소득세법 시행령 제 153조 제 20항)

 

또한 임대주택사업자가 거주하고 있던 주택을

비과세 감면 받아 양도한 이후에

기존 임대주택에 입주하여 2년 이상 거주하고

추가로 임대주택이었던 해당주택을 양도하는 경우

직전에 비과세 받은 거주 주택의 양도일 이후의

기간에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세합니다.