주택임대차 대항력 소액임차인 최우선변제권

주택임대차의 임차인은 등기하지 않아도

전입신고를 하고 주택을 인도받아 점유하면

그 다음날부터 제 3자에 대해

임대차의 효력을 주장할 수 있어요,

 이것을 '대항력'이라 합니다

 임차인이 임대차계약을 할때 입주하는 집에

기준권리(근저당, 저당, 압류)에 해당하는게 없으면

'대항력있는 임차인이' 될 수 있습니다

대항력이란?

대항력이란, 이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에 대하여

주장할 수 있는 효력으로 '약정한 임차기간동안

그 주택이 경매나 매매등으로 소유자가 바뀌어도

새로운 소유자에 대해 기간만료시까지

 계속 사용.수익할 수 있는 효력'을 말하는데요,

주택의 임차인이 대항력을 갖춘 후

임차주택의 소유권이 경매등으로 양도되어

그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우,

임대차 보증금의 반환채무도 부동산의

소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로

양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하여

임차인으로서는 양수인(낙찰자)에게만

임대차의 존속 및 보증금반환청구를 할 수 있게 됩니다.

대항력있는 임차인이 배당요구를 해서

전액 배당받았으면 임차권이 소멸하지만,

일부라도 받지 못했다면 다 받을 때까지는

임대차의 존속 및 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다

다만, 대항력있는 임차인이 스스로 낙찰받는 경우

임대인의 보증금반환채무는 소멸하고

양수인인 임차인이 보증금반환채무를 인수하게 되어

채권과 채무가 동일인에게 귀속됨으로 소멸하게 됩니다.

부동산 경매에서 낙찰될 경우

그 부동산에 존재하는 권리가 소멸하는가, 그대로 남아

낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는

권리를 말소기준권리라고 하는데요

세입자의 전입과 점유가

말소기준권리(저당권, 압류 등)보다 빠르면

대항력이 있는것이고 늦으면 대항력이 없는 거죠

말소기준권리보다 먼저 전입했으면

선수위임차인, 나중에 전입했으면

후순위임차인이 됩니다

대항력(전입 + 점유)

1.주택의 인도와 주민등록을 갖추면

다음날 오전 0시에 성립합니다

2.임차주택의 양도 등 주택소유권의 변동이 있어도

존속기간과 보증금을 보호받으며, 

임차주택이 경락되더라도 보증금이 모두

변제되지 않으면 임차권은 소멸하지 않습니다.

3.선수위임차인이 배당받지 못한 보증금은

매수인이 인수하지만, 임대차계약의 주된 목적이

기존 채권의 회수에 있는 경우에는

대항력이 인정되지 않습니다

5.토지와 건물의 근저당 설정일 경우,

대항력은 건물이 기준이 됩니다

6.임차주택의 양수인은 임대인의 지위를

승계한것으로 봅니다

7. 임차주택이 경매되는 경우

소멸된 선순위저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘

임차권은 함께 소멸합니다

< 우선변제권 >

1.대항력과 확정일자를 갖춰야 성립하는 것으로 

대항력이 발생하기 전에 확정일자를 받았다면

대항력이 생기는 시점에 우선변제권이 발생합니다

2.우선변제권은 존속기간의 이익을 포기하는 대신

보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리입니다

3.우선변제권은 경매로 인해 임대차 관계가 소멸될 경우

후순위 권리자보다 임차보증금을 우선변제 받을 수 있다.

다만 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야합니다

4.보증금의 증액 발생 시 증액 부분의 확정일자가 있어야

증액 부분에 대한 우선 변제가 가능합니다.

5.우선변제권을 행사하기 위해서는

배당요구 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 합니다

6. 임차주택이 경매 또는 공매로 매각될 경우에만 인정되며

매매.증여 등으로 양도된 경우에는 인정되지 않는다.

< 소액 임차인의 최우선변제금 >

소액임차인은 보증금이 일정금액보다 적은 임차인을 말하며

임대차목적물이 경매되었을때 임대차보증금 중 일정액을

다른 권리자보다 최우선적으로 변제받을 수 있도록

보호받을 수 있는 권리를 최우선변제권이라 합니다.

단, 최우선변제금의 기준은

임차 계약일이나 확정일자를 받은 날이 아닌,

등기부상 담보물건이 설정된 날을 기준으로 정해집니다.

☞임차인이 경매신청등기전에 주택에 거주하고

전입신고를 마친다면

보증금 중 일정금액을 다른 물권자들보다

우선적으로 변제받을 수 있으며,

임대주택이 경매로 넘어간다고해도

법적으로 최소한의 금액인 최우선변제금을 수령할 수 있습니다.

다만 최우선변제는 보증금 받을 수 있는 범위와 기준이

낙찰된 주택가액의 1/2를 넘기지 못하며

다가구 주택같은 경우 같은 건물에 임차인 여럿이 살고 있기에,

전체 세입자들의 최우선변제금액의 합이

경매낙찰금의 1/2를 초과하게 된다면

건물의 세입자들은 낙찰금의 1/2에서

보증금의 비율로 분할하여 변제받습니다.

따라서 다가구주택에 최우선변제금을 받을 수 있는

소액임차인이 다수 존재할 경우 낙찰금에 따라

최우선변제금 역시 적어질 수 있습니다.

※ 소액임차인이 최우선변제권을 행사하려면

1.보증금이 주임법상 소액임차인 기준 범위내일것

2. 경매개시 결정 기입등기 전까지 대항력 요건을 갖출 것

3. 배당요구종기일까지 배당 신청을 할 것

4.소액임차인에 해당되느냐 여부의 기준시점은

등기부상 담보물권 설정일

우선변제 = 대항력(점유 + 전입신고) 및 확정일자

최우선변제 = 경매신청등기전까지 대항력만 있으면 가능