주택임대사업자 임대소득 과세기준과 혜택

※ 본 포스팅은 0710부동산대책 발표 이전인

2020년 02월 07일 작성된 글입니다

 

 

 

 

 

지난해까지는 수입금액 2천만원 초과

주택임대사업자가 소득세 신고대상이었으나

올해는 수입금액 2천만원 이하 주택임대사업자도

신고를 해야하는 첫 해 입니다

 

올해부터는 주택임대사업자가 세무서에

사업자등록을 하지 않을 경우 가산세(0.2%)를

추가로 부담하게 되니, 임대개시일로부터

20일 이내에 사업자등록을 해야하는데요

(2019년 12월 31일 이전 임대를 시작한 경우

2020년 1월 21일까지 사업자등록을 하면 가산세 無)

 

더불어 주택임대사업자는 2월 10일까지

수입금액 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서에

신고하여야 한다고 하는데요,

 

월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자나

보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자는

2020년 5월 1일부터 6월 1일까지

소득세(임대소득 포함한 종합소득)를 주소지 관할

세무서에 신고. 납부해야 합니다

 

이때, 주택임대소득금액이 2천만원 이하인 경우다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하는 종합과세 방법과 14%의 세율을 적용하여 신고하는 분리과세 방법 중 선택하여 신고할 수 있는데요,
- 수입금액 2천만원 초과 : 종합과세                           - 수입금액 2천만원 이하 : 종합과세와 분리과세 중 선택

 

 

이를 국세청 보도자료를 참고하여

 풀어보면 아래와 같습니다

 

주택 임대소득 과세 기준   과세요건(주택 수 기준)   과세방법(수입금액 기준) 주택 수(1) 월세   보증금 수입금액 과세방법 1주택 비과세(2) 비과세 2천만원 이하 종합과세와 분리과세 중 선택 2주택  3주택 이상  과세  간주임대료 과세(3) 2천만원 이상  종합과세      (1)주택 수 : 소유주택 수는 부부합산하여 계산   (2)기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세   (3)소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)는       간주임대료 과세대상 주택에서 제외(21년 귀속분까지)

 

 

※ 주택임대업 등록  : 세무서 사업자등록(의무) + 지방자치단체 임대사업자 등록(선택)

 

 

■ 세무서와 지방자치단체 모두 등록시 임대소득세 혜택

□ 임대소득세 혜택 및 요건 □                                                                           ○ 총수입금액 2천만원 이하자 분리과세 선택 시 필요경비 및 기본공제   구분  세무서와 지방자치단체 모두 등록(1)  (1)이외의 경우  혜택  필요경비율 60% 50%    기본공제 4백만원 2백만원 요건    - 아래의 요건 모두 충족시 가. 세무서와 지방자치단체 모두 등록할 것 나.임대보증금.임대료의 연증가율이 5%를 초과하지 않을 것   ☞ 임대소득세 혜택에서 기본공제 4백만원 또는 2백만원은 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 적용한다   ○ 소형주택 임대사업자 세액 감면(총수입금액 규모와 무관)            구분 세무서와 지방자치단체 모두 등록(1)  (1) 이외의 경우 감면율 30%(장기일반민간임대주택 등은 75%) - 요건   - 아래의 요건 모두 충족시\ 가. 세무서와 지방자치단체 모두 등록 나. 국민주택규모 주택일 것 다.임대개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과하지 않을 것 라.임대보증금.임대료의 연증가율이 5% 초과하지 않을 것 마.4년(장기일반민간임대주택 등은 8년)이상 임대   ○ 임대소득세 계산사례(총수입금액 2천만원, 분리과세 선택시) 구 분 세무서와 지방자치 단체 모두 등록(1)  (1)이외의 경우 장기(8년 이상) 단기(4년 이상) 총수입금액 필요경비(-) 기본공제(-) 2000만원 1200만원(60%) 400만원 2000만원 1200만원(60%) 400만원 2000만원 1000만원(50%) 200만원 과세표준(=) 세율(x) 400만원 14% 400만원 14% 800만원 14% 산출세액(=) 세액감면(-) 56만원 42만원(75%) 56만원 16.8만원(30%) 112만원 0원 결정세액(=) 14만원 39.2만원 112만원 ☞ 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하이며, 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비와 기본공제 혜택요건 및 감면요건 충족하는 경우로 가정시의 계산임     ※ 2019년 귀속 주택임대소득 과세시 주택의 정의 및 주택 수 계산 다가구 주택 - 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산공동소유주택 -① 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산                                        ②지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각 소유로 계산                                        ③지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여                                                             그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입 귀속자로 정한 경우는 그 1인으로 계산                   전대. 전전세 - 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 당해 임차 또는        전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라     임차인 또는 전세받은 자의 주택으로도 계산한다               부부소유주택 - 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다