전입신고와 확정일자의 중요성

법적으로 전입신고는

새로운 거주지에 전입한 날로부터

14일 이내에 주소지 변경 및

등록을 위한 전입 사실을

거주지 관할기관에 신고해야 합니다.

만약 그 이후에 하시게 되면

과태료가 부과된다고 해요.

임차인(세입자)의 경우에는

보증금을 지키기 위해서

바로 신고하는 것이 유리합니다.

그 이유는 전입신고를 해야

제 3자에 대한 '대항력'이라는 것을

얻을 수 있기 때문입니다

'대항력'이란?  = 전입신고 + 주택인도

대항력을 쉽게 풀어 얘기하자면,

임대차 계약 후 전입을 하지 않는 경우

매매나 경매 등으로 소유주가 바뀌게 된다면

집에 거주할 수 있는 권리를

주장할 수 없게 됩니다.

그래서 주택의 인도와 전입신고는

제 3자에 대한 대항요건이라 합니다.

여기에 확정일자를 받으면

우선변제권을 취득하게 됩니다.

우선변제권이란? 대항력(전입신고 + 주택인도) + 확정일자

확정일자는 지방자치단체가

거주자의 순위보전을 확인하기 위해

거주자의 전입일자를 계약서 위에

확정적으로 기록해두는 서비스입니다.

세입자의 확정일자는 타인보다

우선적으로 보증금을 변제받기 위한

'우선변제권'을 취득하기 위해서인데요.

확정일자를 받았느냐 안받았으냐,

혹은 여러 세입자들이 있는 경우

확정일자를 받은 순서가 몇번째이냐에 따라

권리의 보장내용이 달라지기 때문에

전입신고와 확정일자는 같은 날짜에 받는 것이 좋습니다.

은행권에서 전세자금대출을 받을 경우

대출금융기관에서 요구하는 서류 중 하나가

 전입일 이전에 확정일자를 받아온 계약서 입니다.

그래서 전세로 들어오시는 분들의 경우

확정일자는 전입일 이전에 받으시는 분들이 많은데요,

확정일자를 받을 때는 주민센터나 관할 등기소,

인터넷 등기소에서 받으실 수 있으며

내방시 필요서류는 신분증과 계약서 원본입니다.

확정일자를 받을때 집주인의

동의는 따로 받지 않아도 됩니다.

확정일자를 미리 받는다해도

주택의 인도와 전입신고가 남아있죠 

'우선변제권'의 효력이 나타나는 것은

전입한 날 익일 '0시' 기준이 됩니다.

확정일자를 받는 이유는 우선변제권을

취득하기 위함이라고 미리 말씀을 드렸는데요,

이 우선변제권은 전입신고와 확정일자 중

늦은 날짜를 기준으로 효력이 발생하기 때문이예요.

예시를 들어볼까요,

전세계약후 은행에서 전세대출을 받으면,

계약서에 확정일자를 먼저 받고

이삿날이 도래하면 전세잔금을 치루고

주택인도를 받은후 관할 주민센터에서

전입신고를 하는 것이 일반적입니다

확정일자를 2020년 1월 10일에 받고 

전입신고를 2020년 1월 20일에 받았을때 

우선변제권의 효력이 발생하는 날은

2020년 1월 20일이 아니라

2020년 1월 21일 0시가 되는데요,

만일 저당권(은행권 대출금 등)이

2020년 1월 20일에 들어오면 어떻게 될까요?

저당권 설정과 등기를 하게 되면

 2020년 1월 20일 효력이 발생하여

주택의 인도 + 전입 + 확정일자 보다

선순위로 우선하게 됩니다.

주택인도와 전입신고, 확정일자를

받게 되면 발생하는 우선변제권은

신고 즉시가 아닌 익일 0시 발생하는 점

필히 유의하셔야 합니다.

확정일자를 받을때는 계약서를

담당공무원에게 주고 신청하면 끝,

확정일자를 받은 계약서는

잘 보관하여야 합니다

전입신고 - 새로 들어간 집에 들어왔다고 신고

확정일자 - 언제 들어왔다고 확정일자부에 등록!