계약갱신요구권, 전월세 상한제, 개정된 주택임대차보호법 Q & A

 

2020년 07월 30일 시행 - 주택임대차보호법이

개정되어 발표가 되었는데요,

아파트나 주택 임대차시 계약갱신요구권이나

전월세상한제가 무엇인지 알고 있어야하겠죠.

 

그래서 오늘은 2020년 7월 30일 시행된

개정된 주택임대차보호법의 내용을 살펴보려 합니다

 

계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제를

묶어서 임대차 3법이라고 하는데요,

전월세 신고제는 관련 프로그램을 만들어야하니

내년에 시행예정이고, 계약갱신요구권과

전월세상한제가 지금 시행중이예요.

 

전세나 월세를 임대로 놓으시는 임대인이나

전세나 월세를 임차로 들어가시는 임차인이나

서로 아셔야 하는 계약갱신요구권과 전월세상한제가

무엇인지 알아볼까요

 

 

● 계약갱신요구권

▶ 임차인 - 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지

요구할 수 있습니다(1회 행사가능하고, 계약기간은 2년)

    임대인  - 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절하지 못합니다

 

여기에서 한가지 체크할 점은, 2020.12.10. 이후

최초로 체결하거나 갱신된 계약은 임대차 계약기간 끝나기

 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구할 수 있습니다

(2020.6.9. 1개월에서 2개월전으로 개정된 사항)

 

 

임차인의 계약갱신요구권을 무조건 수용해야하느냐, 하면

그건 아닙니다. 임대인이 정당하게 거절할 수 있는

몇가지 경우가 있는데요,

 

▶ 계약갱신요구권을 임대인이 정당하게 거절할 수 있는 경우

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체시

(차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않음. 전후 합하여 2기분에 달하면 해당)
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

(임대인이 임차인에게 소정의 보상(이사비 등)을 실제 제공한 경우)
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대한 경우
5. 임차인이 고의나 중대한 과실로 임차한 주택을 파손한 경우
6. 임차주택이 멸실(전부 또는 일부)된 경우
7. 임대인이 임차주택을 철거하거나 재건축할 경우
 - 계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우
 - 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
 - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존ㆍ비속을 포함)이 실제 거주하려는 경우
9. 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나

  임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

● 전월세상한제

▶ 임대차 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한

 

 

● 개정된 주택임대차보호법 Q & A

 

Q. 묵시적 갱신 계약시 2020.12.10일에

새로운 임대차 계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어

계약만료일이 2222.12.10일인 경우

 

A. 새로운 임대차 계약 또는 묵시적 갱신 계약의 만료일이 2222.12.10이라면
만료일 2개월 전인 2222.10.10일 0시(2222.10.9일 24시) 전까지 임대인에게

계약갱신의 의사가 도달해야합니다.

 

 

Q. 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우

 

A. 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임으로,

법 시행일인 2020. 7. 31.부터 2020. 8. 31.사이에 계약기간이 종료된다면 행사할 수 없습니다

 

 

Q.  이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중이라면..

 

A. 연장계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도

현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다

 

 

Q. 묵시적 갱신 계약도 갱신요구권 행사로 볼까?

 

A. 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않습니다

 

 

Q.법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한지?

 

A. 불가능합니다.