아파트 재건축시 무상지분율이란?

<아파트 재건축시 무상지분율이란?>

재건축에서 중요하게 생각되는 것이

대지지분과 무상지분율이예요

대지지분이란 아파트 단지 전체의

대지면적을 가구별로 나누어

등기부등본에 표시된 면적을 말하는데요

즉, 아파트 전체 면적에서

자신이 소유하는 면적이

얼마나 되는지 의미하는 것이니

재건축시 부동산의 가치를

결정하는 중요한 요소가 되겠지요

재개발 재건축 사업에서 도급제와 지분제가 있습니다

도급제 방식은 건축물의 완성을 약정하고 그 결과에 따라

보수금액을 지급하는 약속을 하는 것입니다.

시공사인 건설회사는 도급계약에 따라

공사비만 받고 아파트 건축을 하고

시행사는 사업을 통해 발생하는

수익과 손해를 책임지는데요

이때 조합원들간의 형평성있는 분배가 관건으로

비례율에 따라 재개발사업으로 얻은 총분양가액에서

총사업비용을 빼고 이것을 조합원들이 가진 종전자산의

평가액으로 나눈 금액(복잡하네요!)이 됩니다.

이렇게 해서, 도급제로 할 경우 사업수익에 따라

조합원들이 부담해야 하는

수익이나 비용이 변동을 하게 되겠지요

지분제 방식은 건설회사가 조합원들에게

약정하는 수익을 보장하고 추가적으로 생기는

이익이나 손해를 책임지는 방식입니다

이때 시공사에서 제시하는 지분율에 따라

조합원들이 부담하는 추가부담금이 결정되게 되는데요

여기에서 무상지분율을 얘기하게 됩니다

무상지분율이란 지분제 방식에서 주로 사용하는 개념으로

대지지분에서 몇%의 비율로 추가분담금 없이

새 아파트의 면적을 받을 수 있는가의 기준입니다.

무상지분율이 높다는 것은

무상으로 받는 면적이 커진다는 것으로

무상지분율이 높을수록 ↑↑ 

토자가치도 높다고 할 수 있습니다

만약 18평형 대지지분이 16평이고

무상지분율이 160%인 경우

16 x 160% = 32

즉, 32평형 까지는 돈을 추가로 내지 않고

무상으로 받을 수 있게 되는 건데요

32평형보다 더 넓은 아파트를 받게 되면

추가분담금을 더 내야 합니다

그래서, 아파트 재건축시 건물의 평형보다

중요하게 생각되는 것이

대지지분이 되는 것입니다!

조합원 권리가액이란 말을 들어보셨을 텐데요,

조합원 권리가액이란 대지 지분 감정평가액에

비례율을 곱한 값입니다.

감정평가 방법은 시장이나 군수 등이 선정하여

계약한 2인 이상의 감정평가 업자가

각각 산정한 평가금액을

산술평균을 내어서 결정하게 되는 것인데요,

여기서 조합원 권리가액을 결정짓는데

비례율이 중요 요소로 작용합니다.

비례율이 높아지면 조합원 권리가액도 높아지니

조합원 분담금(조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액)이 낮아집니다.

비례율은 사업성을 나타내는 지표로

총 사업이익(총 분양수입 - 총사업비)를

총 종전 평가액으로 나누어 계산하게 됩니다.

비례율이 100% 이상일 경우

사업성이 좋으며 100% 미만일 경우

사업성이 나쁘다고 보는 것이 일반적인데요,

※ 단, 비례율은 사업시행 인가 단계에서

추정을 하는 부분으로 준공 후에 조합 청산 시점에

계산시 예상과 달라지는 경우도 많습니다!